Energieausweis oder iSFP? Energieberatung in Mainz

Von Daniel Bohley, B. Sc. Regenerative Energiewirtschaft und Versorgungstechnik, dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte (EEE) und zertifizierter Luftdichtheitsprüfer.

Energieausweis, individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) und Energieberatung werden oft verwechselt, sind aber drei verschiedene Dinge. Der Energieausweis ist ein Pflichtnachweis bei Verkauf oder Vermietung. Der iSFP ist ein geförderter Fahrplan für die Sanierung. Die Energieberatung ist der Prozess, aus dem beides entstehen kann. Welches Sie wann brauchen und was es 2026 kostet, klären wir hier – auf dem Rechts- und Förderstand nach der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 und dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) am 29. Juli 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Energieausweis: Pflicht bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Leasing und im Neubau, zehn Jahre gültig, Bußgeld bis 10.000 Euro bei Verstoß.

• Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Der Bedarfsausweis bewertet die Gebäudesubstanz, der Verbrauchsausweis das Heizverhalten der Vornutzer. Wer Präzision braucht, wählt den Bedarfsausweis.

• iSFP: kein Pflichtdokument, sondern ein geförderter Sanierungsfahrplan. Er verdoppelt die förderfähigen Kosten von 30.000 auf 60.000 Euro je Wohneinheit und kann den iSFP-Bonus auslösen.

• Förderstand 2026: Die Energieberatung wird mit 50 Prozent gefördert (max. 650/850 Euro). Beim Heizungstausch (KfW 458) gelten seit dem 21. Juli 2026 gesenkte Sätze. Das GModG hat das GEG am 29. Juli 2026 abgelöst und umbenannt.

• Wer darf was: Energieausweise stellt eine ausstellungsberechtigte Person (§ 88) aus. Einen förderfähigen iSFP darf nur ein dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte erstellen.

• Unser Rat: Geht es nur um den Pflichtnachweis, kann ein günstiger Online-Ausweis genügen. Geht es um Geld, Wert oder Sanierung, gehört die Bewertung in Ingenieurhand.

Der rechtliche und normative Rahmen 2026

Kurz gesagt: Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – die Regeln zum Energieausweis gelten inhaltlich unverändert weiter.

Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es schafft das GEG nicht ab, sondern benennt es um und ordnet es neu. Der inhaltliche Kern betrifft das Heizungsrecht, unter anderem den Wegfall der pauschalen 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen. Die Vorschriften zum Energieausweis (bisher Teil 5, §§ 79 bis 88) gelten weiter. Die Neuregelung des Energieausweises im Zuge der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) ist für den 1. Januar 2027 vorgesehen. Bis dahin gelten die hier beschriebenen Ausweispflichten fort. Wenn wir Paragrafen nennen, meinen wir die weitergeltenden Vorschriften; ihre Nummerierung kann sich mit der Neufassung verschieben.

Die Berechnung des Energiebedarfs erfolgt für Energieausweise weiterhin nach der DIN V 18599:2018-09. Dieses Verfahren rechnet mit einem bundesweit einheitlichen Referenzklima. Ein in Mainz ausgestellter Bedarfsausweis ist deshalb direkt mit einem Ausweis aus Hamburg vergleichbar. Seit Oktober 2025 existiert mit der DIN/TS 18599:2025-10 eine Neufassung; für Energieausweise wird sie erst maßgeblich, wenn das Gesetz auf sie verweist.

Energieausweis, iSFP und Energieberatung: Was ist was?

Diese drei Begriffe erfüllen völlig unterschiedliche Zwecke.

Der Energieausweis als Pflichtnachweis

Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist. Er ist Pflicht bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Leasing sowie im Neubau. Wer selbst bewohnt und nicht verkauft oder vermietet, braucht keinen. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt und beim Vertragsabschluss übergeben werden. Bereits in der Immobilienanzeige sind fünf Pflichtangaben aufzuführen: Ausweisart, Endenergiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87). Die Klassenskala reicht von A+ bis H. Jeder Ausweis gilt zehn Jahre und kann danach nicht verlängert werden.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Varianten. Der Energiebedarfsausweis (§ 81) berechnet, wie viel Energie das Gebäude bauphysikalisch benötigt, unabhängig davon, wer darin wohnt. Grundlage sind Dämmung, Fenster, Bauteile und Anlagentechnik. Der Energieverbrauchsausweis (§ 82) beruht auf den realen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und hängt stark vom Verhalten der Vornutzer ab. Ein sparsamer Single hinterlässt einen anderen Kennwert als eine fünfköpfige Familie im selben Haus. Kurz: Der Bedarfsausweis bewertet die Substanz, der Verbrauchsausweis das Verhalten.

Wann welcher zulässig ist: Grundsätzlich besteht Wahlfreiheit. Der Verbrauchsausweis ist zulässig für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohnungen sowie für kleinere Wohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder die auf den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurden. In den übrigen Fällen – kleine Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, die diesen Standard nicht erreichen – ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Der individuelle Sanierungsfahrplan

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist kein Pflichtdokument, sondern ein gefördertes Beratungsprodukt nach den Vorgaben des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und der dena. Ein Energieeffizienz-Experte analysiert das Gebäude vollständig und zeigt, in welcher Reihenfolge welche Maßnahmen wirtschaftlich und energetisch sinnvoll sind. Der iSFP ist 15 Jahre lang nutzbar und kann bei daraus umgesetzten Maßnahmen Förderung auslösen. Während der Energieausweis nur einen Status festhält, liefert der iSFP einen Weg.

Die Energieberatung als Prozess

Die Energieberatung ist die Tätigkeit, aus der ein iSFP entsteht. Ein Energieberater nimmt das Gebäude vor Ort auf, bewertet Hülle und Technik, klärt Ihre Ziele und Ihr Budget und übersetzt das in konkrete Schritte und Förderanträge. Energieausweis und iSFP sind mögliche Ergebnisse einer Energieberatung, nicht ihre Voraussetzung.

Wer darf einen Energieausweis und wer einen iSFP ausstellen?

Kurz gesagt: Einen Energieausweis darf jede ausstellungsberechtigte Person (§ 88) erstellen; einen förderfähigen iSFP nur ein dena-gelisteter Energieeffizienz-Experte.

Zu den ausstellungsberechtigten Personen zählen unter anderem Architekten, Bauingenieure und bestimmte Handwerksmeister mit der erforderlichen Qualifikation sowie Personen mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung. Für den geförderten iSFP gilt eine engere Anforderung: Ihn darf ausschließlich ein bei der dena gelisteter Energieeffizienz-Experte erstellen, der in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes geführt wird (öffentlich einsehbar auf energie-effizienz-experten.de). Nur ein über die geförderte Energieberatung für Wohngebäude (EBW) erstellter iSFP wird später in der Förderung anerkannt. Wer Förderung mitnehmen will, sollte deshalb von Anfang an auf die Listung achten.

Aus dem Internet oder vom Ingenieurbüro: Wann macht was Sinn?

Wenn Sie kurzfristig einen Pflichtnachweis für eine Vermietung benötigen und ein Verbrauchsausweis zulässig ist, kann ein günstiger Online-Verbrauchsausweis ausreichen. Schnell und preiswert hat hier seine Berechtigung.

Sobald es um Präzision, Geld oder Haftung geht, ändert sich das Bild. Wir erstellen ausschließlich Bedarfsausweise, weil sie das Gebäude bauphysikalisch bewerten und unabhängig vom Nutzerverhalten zeigen, wo die Schwachstellen liegen – die Grundlage für eine Sanierung oder eine Kaufpreisverhandlung.

Hinzu kommt der Haftungsaspekt. Falsche oder unvollständige Angaben im Energieausweis oder in der Immobilienanzeige sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld bis 10.000 Euro geahndet werden (§ 108). Fehlende Pflichtangaben im Inserat sind zusätzlich wettbewerbsrechtlich abmahnfähig. Ein sorgfältig vor Ort erstellter Bedarfsausweis senkt dieses Risiko, weil die Daten aus der Bestandsaufnahme statt aus Schätzungen stammen.

Welche Förderung ist 2026 verfügbar?

Die folgenden Konditionen gelten mit Stand 22. August 2026 und berücksichtigen die BEG-Reform vom 21. Juli 2026. Förderbeträge können sich ändern; deshalb nennen wir Programm, Stand und Quelle.

Energieberatung (EBW): Sie erhalten 50 Prozent des Beratungshonorars, maximal 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und maximal 850 Euro für Wohngebäude ab drei Wohneinheiten. Für die Erläuterung in einer Eigentümerversammlung kommen einmalig bis zu 250 Euro hinzu (Quelle: BAFA, Stand 2026).

iSFP-Bonus: Wer eine Maßnahme aus dem iSFP an Gebäudehülle oder Anlagentechnik umsetzt, kann 5 Prozentpunkte zusätzlich zur Grundförderung von 15 Prozent erhalten. Seit dem 21. Juli 2026 gilt dieser Bonus nur, wenn das förderfähige Investitionsvolumen im Antrag mindestens 30.000 Euro erreicht, und er wird nur auf den Betrag oberhalb von 30.000 Euro berechnet. Der oft größere Hebel bleibt bestehen: Der iSFP verdoppelt die förderfähigen Kosten von 30.000 auf 60.000 Euro für die erste Wohneinheit (Quelle: BAFA, Stand Juli 2026).

Rechenbeispiel Einfamilienhaus, 60.000 Euro Hüllenmaßnahmen: Ohne iSFP sind nur 30.000 Euro förderfähig, das ergibt bei 15 Prozent 4.500 Euro. Mit iSFP sind 60.000 Euro förderfähig, das ergibt 9.000 Euro, plus 5 Prozent auf die 30.000 Euro oberhalb der Schwelle, also 1.500 Euro – zusammen 10.500 Euro. Bei Vorhaben unter 30.000 Euro bringt der Bonus dagegen nichts mehr.

Heizungstausch (KfW 458): Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue Sätze. Die Grundförderung beträgt weiterhin 30 Prozent. Hinzu kommen können der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent (vorher 20) für den Austausch einer alten fossilen Heizung und ein gestaffelter Einkommensbonus von 40, 30 oder 10 Prozent für selbstnutzende Eigentümer (je nach zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 30.000, 40.000 bzw. 50.000 Euro); ein Familienzuschlag von 10.000 Euro erhöht diese Grenzen. Der frühere Effizienzbonus (5 Prozent) und der Emissionsminderungszuschlag sind entfallen. Die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit liegen bei 28.000 Euro (vorher 30.000). Die Boni sind kombinierbar, in der Summe aber auf 70 Prozent gedeckelt, bei niedrigem Einkommen auf 80 Prozent – maximal also 22.400 Euro Zuschuss (Quelle: KfW, Merkblatt 458, Stand 21.07.2026).

Steuerbonus als Alternative (§ 35c EStG): Selbstnutzende Eigentümer können statt eines Zuschusses die Steuerermäßigung nach § 35c EStG nutzen: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre (7, 7 und 6 Prozent), maximal 40.000 Euro je Objekt. Voraussetzung ist ein selbst bewohntes Gebäude, das älter als zehn Jahre ist. Für dieselbe Maßnahme lässt sich der Steuerbonus nicht mit BAFA- oder KfW-Förderung kombinieren. Welcher Weg günstiger ist, sollte objektspezifisch durchgerechnet werden. Hinweis: Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung; ziehen Sie für steuerliche Fragen einen Steuerberater hinzu.

Regionale Ergänzung: Neben den Bundesprogrammen bestehen in Rheinland-Pfalz Landesförderungen, etwa über die Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB), sowie kommunale Programme der Stadt Mainz. Diese ändern sich häufig und sollten projektbezogen geprüft werden.

Was kostet ein Energieausweis und ein iSFP?

Beim Energieausweis hängt der Preis von Art und Aufwand ab. Ein einfacher Verbrauchsausweis ist online oft für unter 100 Euro zu haben. Ein Bedarfsausweis mit Bestandsaufnahme liegt marktüblich zwischen 300 und 500 Euro. In unserem Büro erstellen wir Bedarfsausweise ab 349 Euro netto. Auf Verbrauchsausweise verzichten wir bewusst, weil sie für eine belastbare Bewertung zu stark vom Nutzerverhalten abhängen.

Ein iSFP für ein Einfamilienhaus kostet brutto häufig im Bereich um 1.300 Euro. Nach Abzug der EBW-Förderung von 50 Prozent bleibt ein überschaubarer Eigenanteil. Ob sich der iSFP-Bonus zusätzlich rechnet, hängt seit dem 21. Juli 2026 vom Investitionsvolumen ab: Bei umfassenderen Sanierungen ab 30.000 Euro lohnt er sich weiterhin, bei kleinen Einzelmaßnahmen überwiegt der Vorteil der verdoppelten Kostenobergrenze.

Wichtig ist die Trennung der Ebenen: Der Energieausweis ist eine gesetzliche Pflicht bei bestimmten Anlässen. Der iSFP ist eine fachliche Empfehlung, die sich bei größeren Vorhaben rechnet, und zugleich die Voraussetzung für den iSFP-Bonus.

Wann brauchen Sie eine Energieberatung?

Eine Energieberatung lohnt sich, sobald Sie über mehr als eine Einzelmaßnahme nachdenken. Wer nur den Pflichtausweis für eine Vermietung braucht, kommt ohne Beratung aus. Wer dagegen sanieren, Förderung mitnehmen oder eine alte Heizung ersetzen möchte, sollte vorher einen Energieeffizienz-Experten einschalten. Die frühe Beratung spart in der Regel Zeit und Geld, weil sie verhindert, dass Maßnahmen in falscher Reihenfolge oder am tatsächlichen Bedarf vorbei umgesetzt werden.

Ein Projekt aus der Region

In einem Einfamilienhaus von 1983 mit rund 125 Quadratmetern Wohnfläche im Raum Mainz lag bereits ein Energieausweis mit pauschalen Sanierungsempfehlungen vor. Die Eigentümer hatten diese wie einen Sanierungsfahrplan gelesen, was sie nicht sind. Wir wurden als Energieeffizienz-Experten hinzugezogen und haben die Maßnahmen auf ihre tatsächliche energetische Wirkung und Wirtschaftlichkeit geprüft.

Nicht jede im Ausweis genannte Maßnahme war sinnvoll. Auf Basis eines individuellen Sanierungsfahrplans, der Förderberatung und der Umsetzung haben wir das Gebäude von Energieeffizienzklasse G auf C gehoben.

Hinweis zur Förderung: Dieses Projekt wurde vor der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 umgesetzt. Damals galt für die Hülle 15 Prozent Grundförderung plus 5 Prozent iSFP-Bonus auf die gesamte Maßnahme, für die Wärmepumpe 30 Prozent Grundförderung, 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus und 5 Prozent Effizienzbonus. Nach heutigem Stand fallen iSFP-Bonus und Heizungsförderung geringer aus; die tragende Logik – erst die Hülle, dann die Technik – bleibt gleich.

Typische Fehler und Risiken

Kurz gesagt: Die häufigsten Fehler sind, den Ausweis mit einem Fahrplan zu verwechseln und Förderung durch falsche Reihenfolge oder veraltete Sätze zu verschenken.

• Den Energieausweis wie einen Sanierungsfahrplan lesen. Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis sind grobe Hinweise, keine objektspezifische Planung.

• Einen Präzisionsausweis online schätzen lassen. Wenn es um Wert, Sanierung oder Haftung geht, ist der vor Ort erstellte Bedarfsausweis die belastbarere Grundlage.

• Förderung verschenken. Wer Maßnahmen beauftragt, bevor der iSFP vorliegt oder der Antrag gestellt ist, verliert Boni und gegebenenfalls die gesamte Förderung.

• Mit veralteten Fördersätzen rechnen. Seit dem 21. Juli 2026 gelten niedrigere KfW-458-Sätze und die neue iSFP-Bonus-Schwelle von 30.000 Euro; wer mit alten Zahlen plant, verkalkuliert sich.

Fazit

Energieausweis, iSFP und Energieberatung gehören zusammen, sind aber nicht dasselbe. Der Ausweis erfüllt eine Pflicht, der iSFP weist den Weg, die Beratung verbindet beides. Geht es nur um den schnellen Nachweis, kann der günstige Weg genügen. Geht es um Ihr Geld, den Wert Ihrer Immobilie oder eine Sanierung, gehört die Bewertung in fachkundige Hände. Als inhabergeführtes Ingenieurbüro aus Mainz verbinden wir Bauphysik, Energieeffizienz und Anlagentechnik in einer Hand und beraten Sie unabhängig. Für ein unverbindliches Erstgespräch erreichen Sie uns telefonisch oder über das Kontaktformular; Antrag und Energieberatungsbericht erhalten Sie bei uns aus einer Hand.

Häufige Fragen

Was gibt es für Energieausweise, wann brauche ich welchen und wo bekomme ich ihn?

Es gibt den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Pflicht ist ein Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Leasing und im Neubau. Den Verbrauchsausweis gibt es günstig online, den aussagekräftigeren Bedarfsausweis erstellt ein Fachbüro nach Bestandsaufnahme vor Ort. Beide gelten zehn Jahre.

Wann ist ein Bedarfsausweis Pflicht?

Vorgeschrieben ist der Bedarfsausweis bei Neubauten, bei umfassenden Sanierungen mit Neuberechnung des Gesamtgebäudes sowie bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung nicht erreichen. In den übrigen Fällen besteht Wahlfreiheit.

Gilt der Energieausweis nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weiter?

Ja. Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) umbenannt und neu geordnet, aber nicht abgeschafft. Die Regeln zum Energieausweis gelten inhaltlich unverändert weiter. Die Neuregelung des Energieausweises im Zuge der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ist für den 1. Januar 2027 vorgesehen.

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Ein Verbrauchsausweis kostet online oft unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Aufnahme liegt marktüblich zwischen 300 und 500 Euro. In unserem Ingenieurbüro erstellen wir Bedarfsausweise ab 349 Euro netto. Der Preisunterschied erklärt sich durch die genaue bauphysikalische Bewertung des Gebäudes.

Wie hoch ist die Förderung 2026 – und was hat sich am 21. Juli geändert?

Die Energieberatung wird mit 50 Prozent gefördert (maximal 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser, 850 Euro ab drei Wohneinheiten). Seit dem 21. Juli 2026 gilt der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten nur noch für Investitionen ab 30.000 Euro und nur auf den Betrag darüber; die verdoppelte Kostenobergrenze von 60.000 Euro bleibt. Bei der Heizungsförderung (KfW 458) sank der Klimageschwindigkeitsbonus auf 16 Prozent, der Effizienzbonus entfiel, die förderfähigen Kosten sanken auf 28.000 Euro.

Was ist der Unterschied zwischen Energieausweis und iSFP?

Der Energieausweis ist ein gesetzlicher Pflichtnachweis, der den energetischen Status festhält. Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein gefördertes Beratungsprodukt, das aufeinander abgestimmte Sanierungsschritte aufzeigt. Der iSFP verdoppelt die förderfähigen Kosten auf 60.000 Euro, ist 15 Jahre nutzbar und kann den iSFP-Bonus auslösen.

Wann brauche ich eine Energieberatung?

Eine Energieberatung ist sinnvoll, sobald Sie sanieren, Förderung nutzen oder eine alte Heizung ersetzen möchten. Für den reinen Pflichtausweis bei einer Vermietung brauchen Sie keine Beratung. Bei mehreren Maßnahmen spart die frühe Beratung in der Regel Zeit und Geld.

Über den Autor

Daniel Bohley, B. Sc. Regenerative Energiewirtschaft und Versorgungstechnik, ist bei der dena gelisteter Energieeffizienz-Experte (EEE) und zertifizierter Luftdichtheitsprüfer. Er verantwortet bei der D.D. Ingenieur- und Beratungsbüro GmbH in Mainz Energieberatung, Bauphysik und Luftdichtigkeitsprüfung. Seine Listung ist öffentlich auf energie-effizienz-experten.de verifizierbar.