Gebäudemodernisierungsgesetz: Änderungen und Förderung 2026

Stand: 23.08.2026. Rechtslage und Förderkonditionen können sich kurzfristig ändern. Letzte Prüfung gegen Primärquellen am 23.08.2026.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz nicht durch ein neues Regelwerk, sondern benennt das GEG um und reformiert es umfassend. Für Sie als Eigentümer heißt das: Die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen entfällt, viele Pflichten bleiben, und die Förderung läuft weiter, aber zu neuen Konditionen.

• Das GModG gilt gestaffelt: Das neue Heizungsrecht seit 29.07.2026, die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie ab 01.01.2027, der Nullemissions-Neubaustandard für öffentliche Gebäude ab 2028 und für alle Neubauten ab 2030.

• Die pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen ist ersatzlos gestrichen. Gas- und Ölheizungen bleiben zulässig, unterliegen aber ab 2029 der Bio-Treppe.

• Die Förderung stammt aus der reformierten BEG-Richtlinie vom 17.07.2026 und gilt seit dem 21.07.2026, rechtlich getrennt vom Gesetz selbst.

• Wer 2026 handelt, sichert sich höhere Fördersätze: Klimageschwindigkeitsbonus und förderfähige Kosten sinken ab 01.02.2027 planmäßig.

• Neu ist auch die geänderte CO2-Kostenaufteilung im Mietverhältnis: Vermieter tragen bei neuen fossilen Heizungen künftig einen pauschalen Anteil der Mehrkosten.

• Der individuelle Sanierungsfahrplan bleibt der wichtigste Hebel, um Förderrahmen und Boni zu öffnen.

Wann ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten und welches Gesetz ersetzt es?

Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die erste Stufe mit dem neuen Heizungsrecht ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten (Quelle: bundesregierung.de, gmodg.bund.de). Rechtlich handelt es sich um ein Artikelgesetz. Das Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020 bleibt als Stammgesetz bestehen und trägt seither den neuen Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz — GModG)". Das GEG wird also nicht abgeschafft, sondern umbenannt und geändert.

Diese Unterscheidung ist mehr als eine Feinheit. Viele vertraute Regeln zu Bestandsgebäuden, zum Energieausweis oder zur Dämmung gelten inhaltlich weiter. Zugleich verschieben sich zahlreiche Paragrafen, weshalb frühere Fundstellen nicht mehr passen. Das Gesetz tritt in mehreren Stufen in Kraft: das Heizungsrecht sofort, die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie zum 1. Januar 2027, der Nullemissionsstandard für öffentliche Gebäude ab 2028 und für alle Neubauten ab 2030 (Quelle: gmodg.bund.de).

Rechtlicher und normativer Rahmen

Das GModG setzt die europäische Gebäuderichtlinie um, die Richtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD). Die neuen Heizungsanforderungen regelt § 42 GModG, die schrittweise Beimischpflicht klimafreundlicher Brennstoffe (Bio-Treppe) § 43. Für die spätere Ökobilanzierung von Neubauten ist die DIN SPEC 91606:2026-07 als Berechnungsgrundlage vorgesehen, ergänzt durch die Referenzdatenbank ÖKOBAUDAT. Für energetische Berechnungen bleibt die DIN V 18599 maßgeblich, für die regionale Klimazuordnung gelten die TRY-Klimaregionen des Deutschen Wetterdienstes nach DIN V 18599-10. Die Luftdichtheitsprüfung erfolgt weiterhin nach DIN EN ISO 9972:2018-12. Parallel geändert wurden mietrechtliche Vorschriften (§§ 555b, 559e und 559f BGB) sowie das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Es lohnt sich, zwei Ebenen sauber zu trennen. Auf der Gesetzesebene (Ordnungsrecht) ändern sich die Pflichten. Auf der Förderebene (Förderrecht) ändern sich Zuschüsse, Boni und Höchstbeträge. Die Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude gilt seit dem 21. Juli 2026, wurde im Zusammenhang mit dem GModG beschlossen, steht aber in der BEG-Förderrichtlinie und nicht im Gesetzestext.

Die zentralen Änderungen des Gesetzes sind:

• Wegfall der pauschalen 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen, für Neubau und Bestand.

• Technologieoffene Heizungswahl nach § 42 GModG: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid, Biomasse sowie weiterhin Gas und Öl.

• Bio-Treppe nach § 43: steigender Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen.

• Aufhebung bestimmter Betriebsverbote für alte Öl- und Gasheizkessel.

• Angepasste CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter beim Einbau bestimmter fossiler Heizungen.

• Ab 2027 gestufte EPBD-Anforderungen: Modernisierungspflichten für Nichtwohngebäude nach dem Worst-first-Ansatz, Solar-Anforderungen, geänderter Energieausweis.

• Nullemissionsgebäude als Neubaustandard: öffentliche Gebäude ab 2028, alle Neubauten ab 2030.

Was ändert sich beim Heizen?

Mit dem Wegfall der 65-Prozent-Pflicht entscheiden Sie beim Heizungstausch wieder selbst über die Technik. Niemand muss eine funktionierende Heizung austauschen. Wer sich jedoch für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Diese Bio-Treppe steigt von mindestens 10 Prozent ab 2029 auf 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (Quelle: gmodg.bund.de, BBSR). Alternativ können eine Solarthermieanlage, eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung die Anforderungen unter bestimmten Voraussetzungen bis 2035 gleichwertig erfüllen (§§ 43, 45, 46 GModG).

Wirtschaftlich verschiebt sich damit die Rechnung. Bei einer neuen fossilen Heizung sind die späteren Brennstoff- und CO2-Kosten mitzudenken, im Vermietungsobjekt zusätzlich die anteilige Kostenbeteiligung des Vermieters. Eine belastbare Aussage erfordert eine objektspezifische Berechnung, die Investition, Brennstoffpfad und Nutzungsdauer zusammenführt.

Welche Förderung ist verfügbar und wie hoch sind die Fördersätze?

Die Bundesförderung bleibt bestehen, allerdings zu reformierten Konditionen seit dem 21. Juli 2026. Anträge, die mit gültiger Bestätigung zum Antrag bis zum 20. Juli 2026 gestellt wurden, sowie bereits zugesagte Anträge sind nicht betroffen (Quelle: kfw.de).

Heizungsförderung über die KfW (Programm 458)

Für den Heizungstausch im selbst genutzten Wohngebäude gilt: Die Grundförderung bleibt bei 30 Prozent. Die förderfähigen Höchstkosten sinken auf 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste und 8.000 Euro ab der siebten. Der Effizienzbonus und der Emissionsminderungszuschlag entfallen. Der Klimageschwindigkeitsbonus liegt bei 16 Prozent (vorher 20) und sinkt ab dem 1. Februar 2027 auf 12 Prozent. Der Einkommensbonus ist neu gestaffelt: 40 Prozent bis 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro Haushaltsjahreseinkommen. Neu ist ein Familienzuschlag, der das maßgebliche Einkommen bei mindestens einem minderjährigen Kind pauschal um 10.000 Euro senkt.

Wichtig zur Höchstgrenze: Die Boni sind kombinierbar, die Gesamtförderung ist jedoch regulär auf 70 Prozent der förderfähigen Kosten gedeckelt. Nur bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro (bzw. bis 40.000 Euro mit Familienzuschlag) steigt die Obergrenze auf 80 Prozent. Der maximale Zuschuss für die erste Wohneinheit beträgt damit 22.400 Euro und ist nur in dieser untersten Einkommensstufe erreichbar (Programm 458, Stand 21.07.2026, Quelle: kfw.de, energiewechsel.de).

Einzelmaßnahmen über die BAFA (BEG EM)

Für Dämmung, Fenster, Außentüren, Lüftung und Heizungsoptimierung bleibt die Grundförderung bei 15 Prozent. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit dem 21. Juli 2026 nur noch ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 Euro und ausschließlich auf den Betrag oberhalb dieser Schwelle. Die alte Faustformel „15 plus 5 gleich 20 Prozent" auf die gesamte Investition gilt damit nicht mehr. Die Höchstgrenzen liegen bei 30.000 Euro je erster Wohneinheit, mit iSFP 60.000 Euro. Fachplanung und Baubegleitung werden mit 50 Prozent gefördert, beim Einfamilienhaus bis 5.000 Euro. Der Heizungstausch läuft nicht über die BAFA, sondern über die KfW. Ab dem ersten Quartal 2027 ist ein zusätzlicher Bonus für Dämmmaßnahmen an besonders ineffizienten Gebäuden (Worst-Performing-Buildings) vorgesehen (BEG EM, Richtlinie vom 17.07.2026, Stand 21.07.2026, Quelle: bafa.de).

Systemische Sanierung zum Effizienzhaus

Bei der umfassenden Sanierung über die KfW gilt ein einheitlicher Förderhöchstbetrag von 150.000 Euro je Wohneinheit. Die Tilgungszuschüsse sinken pauschal um 10 Prozentpunkte, der bisherige Bonus für die Erneuerbare-Energien-Klasse entfällt, weil diese Klasse zum Mindeststandard wird (Stand 21.07.2026, Quelle: energiewechsel.de).

Energieberatung und individueller Sanierungsfahrplan

Die geförderte Energieberatung für Wohngebäude läuft unverändert weiter: 50 Prozent des Beratungshonorars, höchstens 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und 850 Euro für Gebäude ab drei Wohneinheiten. Für die Erläuterung des Sanierungsfahrplans in der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es einmalig bis zu 250 Euro zusätzlich. Wichtig: Nur ein über dieses Programm geförderter iSFP wird später in der BEG anerkannt (Stand 07/2026, Quelle: bafa.de).

Steuerbonus nach § 35c EStG

Wer nicht fördern lässt, kann energetische Maßnahmen am selbst genutzten Eigenheim steuerlich absetzen: 20 Prozent der Aufwendungen über drei Jahre (7, 7 und 6 Prozent), maximal 40.000 Euro je Objekt, entsprechend förderfähigen Kosten bis 200.000 Euro. Das Gebäude muss älter als zehn Jahre sein, die Maßnahme bis zum 31. Dezember 2029 abgeschlossen. Auch die Kosten eines vom BAFA zugelassenen Energieberaters sind absetzbar, und zwar mit 50 Prozent. Für dieselbe Maßnahme gilt ein Doppelförderungsverbot, Sie wählen also zwischen Zuschuss und Steuerbonus (Quelle: § 35c EStG, gesetze-im-internet.de). Konkrete steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Wie sparen Sie mit Förderung weiterhin Geld?

Trotz gesunkener Höchstbeträge bleibt die Förderung wirkungsvoll, wenn Sie die Reihenfolge und das Timing beachten.

• Zuerst planen, dann beauftragen. Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn vorliegen. Wer zuerst unterschreibt und danach Fördermittel sucht, verliert den Anspruch.

• Timing nutzen. Klimageschwindigkeitsbonus und förderfähige Kosten sinken ab dem 1. Februar 2027 planmäßig. Ein Heizungstausch, der ohnehin ansteht, ist 2026 günstiger gefördert als in den Folgejahren.

• Den iSFP als Hebel einsetzen. Er verdoppelt bei Einzelmaßnahmen den Kostenrahmen und öffnet Boni, auch wenn der Bonus seit Juli 2026 nur noch oberhalb von 30.000 Euro greift.

• Einkommensbonus und Familienzuschlag prüfen. Für Familien und Haushalte mit geringerem Einkommen kann die neue Staffelung die Förderung sogar erhöhen; die 80-Prozent-Obergrenze ist dabei der untersten Einkommensstufe vorbehalten, sonst gelten 70 Prozent.

• Wissen, wann ein Energieeffizienz-Experte Pflicht ist. Für die KfW-Heizungsförderung 458 und für den Steuerbonus nach § 35c EStG ist kein Experte zwingend. Für BAFA-Einzelmaßnahmen und die systemische Sanierung dagegen schon.

Was bedeutet das GModG für WEG und Hausverwaltungen?

Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die gestaffelte Deckelung je Wohneinheit entscheidend, weil der Förderrahmen mit jeder weiteren Einheit sinkt. Bei getrennt versorgten Gebäuden einer großen Gemeinschaft lässt sich je Gebäude ein eigener geförderter Sanierungsfahrplan erstellen. Das ist für Verwalter praktisch bedeutsam, weil sich die Beratungsförderung so je Gebäude nutzen lässt. Der Zuschlag von 250 Euro für die Erläuterung in der Eigentümerversammlung senkt zudem die Hürde, Beschlüsse fachlich fundiert vorzubereiten.

Neu und für vermietende Eigentümer besonders relevant ist die geänderte CO2-Kostenaufteilung. Bei neu eingebauten fossilen Heizungen tragen Vermieter künftig pauschal die Hälfte der durch die Bio-Treppe entstehenden Mehrkosten für Bioanteile sowie der CO2- und Netzentgeltkosten (geänderte Regelungen im Mietrecht, §§ 555b, 559e und 559f BGB, sowie im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz). Bei einer Wärmepumpe sind Modernisierungskosten nur dann voll auf die Miete umlegbar, wenn die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 erreicht; andernfalls ist nur die Hälfte umlagefähig. Für die Investitionsentscheidung im Vermietungsobjekt verschiebt das die Wirtschaftlichkeit fossiler Neuanlagen zusätzlich. Die mietrechtlichen Details sollten im Einzelfall juristisch geprüft werden.

Typische Fehler und Risiken

• Gesetz und Förderung vermischen. Das GModG ändert Pflichten, die Fördersätze stehen in der BEG-Richtlinie. Wer beides gleichsetzt, plant an der falschen Stelle.

• Veraltete Zahlen übernehmen. Sekundärquellen führen häufig noch die alten Höchstbeträge oder den 20-Prozent-Klimabonus. Maßgeblich sind die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Richtlinien.

• Den iSFP-Bonus falsch rechnen. Die 5 Prozentpunkte gelten nur auf den Betrag oberhalb von 30.000 Euro, nicht auf die gesamte Investition.

• Die 80-Prozent-Quote pauschal einplanen. Sie gilt nur in der untersten Einkommensstufe; regulär liegt der KfW-458-Deckel bei 70 Prozent.

• Die Bio-Treppe unterschätzen. Eine neue fossile Heizung ist zulässig, verursacht aber ab 2029 steigende Brennstoffkosten.

Praxisbeispiel aus dem Rhein-Main-Gebiet

Nehmen wir ein typisches Reihenhaus in Mainz-Hechtsheim, bei dem Fassade und Fenster für 40.000 Euro erneuert werden. Ohne Sanierungsfahrplan sind maximal 30.000 Euro förderfähig, bei 15 Prozent also 4.500 Euro Zuschuss. Mit iSFP steigt der Rahmen: 40.000 Euro werden mit 15 Prozent gefördert, das ergibt 6.000 Euro, zuzüglich 5 Prozentpunkte iSFP-Bonus auf die 10.000 Euro oberhalb der Schwelle, also 500 Euro. In Summe 6.500 Euro und damit 2.000 Euro mehr als ohne Fahrplan (Berechnung nach BEG EM, Stand 21.07.2026, Quelle: bafa.de). In der Mainzer Altstadt kommt bei denkmalgeschützten Gebäuden hinzu, dass Fassadenmaßnahmen genehmigungs- und abstimmungspflichtig sind. Hier verbinden wir Bauphysik, Energieeffizienz und Anlagentechnik in einer Hand, prüfen die kommunale Wärmeplanung vor Ort und rechnen die Varianten objektspezifisch durch.

Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr Entscheidungsfreiheit beim Heizen und zugleich neue Anforderungen ab 2027. Die Förderung ist weiterhin lohnend, wenn Sie Reihenfolge, Timing und den passenden Förderweg zusammendenken. Als inhabergeführtes Ingenieurbüro aus Mainz begleiten wir Sie unabhängig von Produkt- oder Handwerksverkauf, von der geförderten Energieberatung bis zum Antrag. Kontaktieren Sie uns, wir freuen uns auf Ihr Projekt.

FAQ

Wann ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten?

Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist mit dem neuen Heizungsrecht seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Weitere Stufen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie folgen ab dem 1. Januar 2027, der Nullemissionsstandard für Neubauten ab 2028 und 2030.

Ersetzt das GModG das Gebäudeenergiegesetz?

Nicht im Sinne einer Abschaffung. Das GModG ist ein Artikelgesetz: Das GEG vom 8. August 2020 bleibt bestehen, wird umbenannt und umfassend geändert. Viele Regeln zu Bestand, Energieausweis und Dämmung gelten inhaltlich weiter, zahlreiche Paragrafen sind jedoch neu geordnet.

Welche Heizungen sind künftig erlaubt?

Die pauschale 65-Prozent-Pflicht entfällt. Zulässig sind Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridsysteme, Biomasse sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen. Für neue fossile Heizungen gilt ab 2029 die Bio-Treppe mit steigendem Anteil klimafreundlicher Brennstoffe, alternativ erfüllbar über Solarthermie, Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder Hybridtechnik (bis 2035 gleichwertig).

Wie hoch ist die Heizungsförderung 2026?

Die KfW-Heizungsförderung 458 bietet 30 Prozent Grundförderung auf förderfähige Höchstkosten von 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Mit Klimageschwindigkeits-, Einkommensbonus und Familienzuschlag ist die Gesamtförderung regulär auf 70 Prozent gedeckelt; nur bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro steigt sie auf 80 Prozent, maximal 22.400 Euro Zuschuss (Stand 21.07.2026, Quelle: kfw.de).

Brauche ich für die Förderung einen Energieberater?

Für die KfW-Heizungsförderung 458 und den Steuerbonus nach § 35c EStG ist kein Energieeffizienz-Experte zwingend. Für BAFA-Einzelmaßnahmen und die systemische Sanierung zum Effizienzhaus ist die Einbindung eines dena-gelisteten Experten dagegen Voraussetzung (Stand 07/2026, Quelle: bafa.de).

Was ändert sich für WEG und Hausverwaltungen?

Der Förderrahmen ist je Wohneinheit gestaffelt und sinkt mit jeder weiteren Einheit. Bei getrennt versorgten Gebäuden ist je Gebäude ein eigener geförderter Sanierungsfahrplan möglich. Für die Erläuterung in der Eigentümerversammlung gibt es einmalig bis zu 250 Euro zusätzlich. Bei neuen fossilen Heizungen tragen Vermieter zudem pauschal die Hälfte der Bio-, CO2- und Netzentgelt-Mehrkosten.

Quellenverzeichnis

• GEG-Infoportal des Bundes (BBSR), Neuregelungen mit dem GModG, Stand 08/2026, gmodg.bund.de

• Bundesregierung, Neues Gebäudemodernisierungsgesetz, 29.07.2026, bundesregierung.de

• Bundesingenieurkammer, GModG tritt in Kraft, 28.07.2026, bingk.de

• KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen — Wohngebäude (458), Merkblatt 07/2026, Stand 21.07.2026, kfw.de

• BMWE, Neue Gebäudeförderung ab 21. Juli, 09.07.2026, energiewechsel.de

• BAFA, Bundesförderung für effiziente Gebäude — Einzelmaßnahmen sowie Energieberatung für Wohngebäude, Stand 07/2026, bafa.de

• Förderdatenbank des Bundes, Energieberatung für Wohngebäude, foerderdatenbank.de

• § 35c EStG, geltende Fassung, gesetze-im-internet.de

• BGB (§§ 555b, 559e, 559f) und Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz in der durch das GModG geänderten Fassung, gesetze-im-internet.de

Tabellarische Gesamtübersicht

Tabelle A — Wesentliche Änderungen durch das GModG (Ordnungsrecht)

Tabelle B — Förderrelevante Änderungen (BEG-Richtlinie, seit 21.07.2026)